Лекція 3. Тема: Договір найму (оренди) 27.09.23
Тема 3: Договір найму (оренди)
Кількість годин: 2
Мета:
Навчальна: освоєння, поглиблення та розширення знань відповідно до тематики заняття та питань, що запропоновані до розгляду на практичному занятті і рекомендованих до вивчення під час самостійної підготовки, підготовки цільових виступів та рефератів.
Розвиваюча: розвиток у студентів формування вміння структурувати та аналізувати отриману інформацію для її застосування у подальшій професійній діяльності.
Виховна: удосконалити знання студентів, систематизувати їх, розвивати пам’ять, мислення, прагненням самовдосконалення, поглиблення та розширення обсягу знань.
Джерела і література:
1. Цивільний кодекс України від 16.01.2003. Законодавство України / Верховна Рада України. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435–15#n4902.
2. Цивільний кодекс України: Науково-практичний коментар (пояснення, тлумачення, рекомендації з використанням позицій вищих судових інстанцій, Міністерства юстиції, науковців, фахівців). Т. 8 / за ред. І. В. Спасибо-Фатєєвої. Харків : ФО-П Лисяк Л. С., 2013.
3. Цивільне право (частина особлива). Курс лекцій : навч. посіб. / за ред. І. Спасибо-Фатєєвої. Харків : ЕКУС, 2022. 640 с.
4. Цивільне право України (Особлива частина) (у схемах та таблицях): навч. посіб. / Парасюк М.В., Парасюк В.М., Грабар Н.М. Львів: Растр-7, 2021. 467 с.
5. Цвільне право. Альбом схем: навч. Посіб.: у 2 ч. Ч. 2/ Є.О. Мічурін, О.Р. Шишка. Вид. 5-те, перероб. Харків: Право, 2018. 222 с.
Навчальні питання:
1. Поняття договору найму (оренди) та його юридична характеристика.
2. Елементи та форма договору найму (оренди).
3. Зміст договору найму (оренди).
4. Припинення договору найму (оренди).
5. Особливості окремих різновидів договору найму (оренди).
6. Договір прокату.
7. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди.
8. Договір лізингу.
Доповіді на тему:
1. Договір найму (оренди) земельної ділянки.
2. Договір найму (оренди) транспортного засобу.
1. Поняття договору найму (оренди) та його юридична характеристика.
Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦКУ за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.
Договір найму (оренди) може бути як консенсуальним, так і реальним. Якщо сторони домовилися про те, що договір слід вважати укладеним з моменту досягнення згоди в належній формі з усіх його істотних умов, то останній буде консенсуальним. Реальним же він буде за ситуації, коли момент укладення договору приурочений до акту передачі предмета договору в найм.
Висновок про «реальність» договору найму (оренди) базується на правилах ч. 1 ст. 759 ЦКУ. Проте згідно зі ст. 765 ЦКУ «наймодавець зобов’язаний передати наймачеві майно негайно або у строк, встановлений договором найму». Тлумачення останньої норми дозволяє стверджувати, що навіть так зване «негайне передання майна» здійснюється вже після укладення договору найму (оренди). Разом з тим, виходячи з дефініції договору найму (оренди) та принципу свободи договору, можливо припустити існування реального договору найму (оренди).
Договір найму (оренди) є двостороннім, оскільки обидві сторони наділені правами й обов’язками (наприклад, наймодавець зобов’язаний надати в користування майно, а наймач – повернути його після закінчення строку договору).
Договір найму (оренди) є виключно відплатним та строковим.
Договір найму (оренди) слід відносити до групи (типу) договорів по передачі майна в користування. Для того, щоб підкреслити самостійність аналізованої договірної конструкції, доцільно провести порівняння останнього з договорами, найближче з ним дотичними – договором найму житла і позичкою.
Відмінність між договорами найму (оренди) та найму житла:
- предмет найм (оренда) - індивідуально визначені та неспоживні речі, майнові права (Глава 58 Книги 5 ЦКУ);
- предмет найм житла - виключно житло фізичної особи (що визначається як житловий будинок, квартира, інше жиле приміщення, призначені та придатні для постійного або тимчасового проживання в них) (Глава 59 Книги 5 ЦКУ, Житловий кодекс УРСР).
Таким чином, вказані договірні конструкції слід розглядати як самостійні, але однорідні, бо вони належать до однієї групи (типу) договорів – договорів по передачі майна в користування.
2. Елементи та форма договору найму (оренди).
Сторонами договору найму (оренди) є наймодавець і наймач. Передача речі у відплатне користування є окремим випадком здійснення речової правомочності власника – права розпорядження річчю. Тому наймодавцем може бути фізична або юридична особа, яка є: або а) власником речі, або б) суб’єктом, уповноваженим власником на розпорядження річчю (відповідне повноваження має бути засноване на законі або договорі (наприклад, управитель за договором управління майном за згодою власника; комісіонер за договором комісії), або в) суб’єктом, якому належить майнове право.
Єдиною істотною умовою договору найму (оренди) є його предмет.
Предметом договору найму (оренди) можуть бути певні види майна.
Предмет договору найму – майно:
- річ – індивідуально визначена та неспоживча;
- майнові права (ч. 2 ст. 760 ЦКУ).
Однак з огляду на те, що метою договору найму (оренди) є строкове користування майном, а користування – це вилучення корисних властивостей речі, то досить‐таки важко виявити суб’єктивне цивільне право, яким можна було б «користуватися» (хоча б тому, що такі «здійснюють», а не користуються ними). Слід замітити, що всі наступні норми, присвячені змісту договору найму (оренди), описують права і обов’язки сторін договору стосовно речі, та по своїй суті не можуть бути встановлені щодо майнових прав.
Проте враховуючи, що аналізована норма все ж закріплена в ч. 2 ст. 760 ЦКУ, то необхідно спробувати виявити подібні права. На наш погляд, предметом договору найму (оренди) можуть бути не всі майнові права, а лише деякі, і то з певною «натяжкою» та застереженнями, наприклад майнові права інтелектуальної власності.
Відповідно до абз. 2 ч. 1 ст. 760 ЦКУ законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Прикладом подібного майна можуть бути речі, вилучені з цивільного обороту, або житло фізичної особи, що є предметом виключно договору найму житла.
Умова про ціну договору найму (оренди) має назву плата за найм майна (або орендна плата) і за загальним правилом не є істотною умовою договору.
- Розмір орендної плати встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна.
- Форма плати за найм майна встановлюється договором найму і може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі.
- Періодичність – плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
За загальним правилом строк договору найму (оренди) визначається за домовленістю сторін і може бути визначеним або невизначеним, що має місце в ситуаціях, коли строк найму сторонами не встановлений.
Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а в разі найму нерухомого майна – за три місяці.
Для визначення форми, в якій слід вчиняти договір найму (оренди), слід керуватися загальними положеннями про форму правочинів (статті 206, 208, 209 ЦКУ), що ставлять її в залежність від таких критеріїв: суб’єктний склад правочину, вид і (або) вартість предмета позички.
У випадку укладення окремих видів договору найму (оренди) слід брати до уваги спеціальні правила, що визначають їх форму.
3. Зміст договору найму (оренди).
Обов’язки наймодавця:
1) передати наймачеві майно негайно або в строк, встановлений договором найму;
2) передати наймачеві річ у комплекті і в стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню;
3) попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров’я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час володіння та/або користування нею;
4) при укладенні договору найму наймодавець зобов’язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається в позичку. Існування відміченого обов’язку пояснюється тим, що передання речі в найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб (наприклад, права застави);
5) провадити капітальний ремонт речі, переданої в найм, за власний рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
ЦКУ не містить визначення капітального ремонту. Спираючись на ознаки капітального ремонту, зафіксовані в ч. 3 ст. 776 ЦКУ, можна вказати, що ним є відновлення основних конструктивних елементів (частин) предмета найму, внаслідок чого усувається знос речі і відновлюється її вартість, що характеризується тим, що при його проведенні або без його здійснення річ, передану в найм, неможливо використовувати за призначенням і (або) відповідно до умов договору;
6) відшкодувати наймачеві вартість необхідних витрат на вироблення невіддільних поліпшень орендованої речі або зарахувати їх вартість у рахунок плати за найм речі, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця.
Враховуючи відсутність легальних визначень «поліпшень», можна запропонувати таке їхнє бачення:
– під поліпшенням орендованої речі слід розуміти створення на її основі нової речі та (або) збільшення вартості речі в результаті здійснення матеріальних та (або) трудових «вкладень» однієї із сторін договору найму (оренди);
– невіддільні поліпшення – це такі поліпшення, які не можуть бути відокремлені від орендованої речі без шкоди для неї (при цьому розмір шкоди не важливий);
7) дозволити наймачеві вилучити поліпшення, які можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження (віддільні поліпшення).
Обов’язки наймача:
1) володіти та/або користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Призначення (мету використання) предмета найму може бути визначено сторонами в договорі. Проте в разі відсутності спеціальної домовленості належним буде визнано використання речі відповідно до її звичайного призначення, що виникає з її суті;
2) у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.
Виконання вказаного обов’язку покликано забезпечити: а) виявлення явних недоліків речі; б) покладання відповідальності за явні недоліки на наймодавця, як за недоліки, що виникли до передання речі в найм;
3) усунути погіршення речі, які сталися з його вини. Проте наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця;
4) у разі припинення договору найму негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або в стані, який було обумовлено в договорі.
Пропонуємо таке доктринальне визначення: нормальний знос речі, що є предметом договору найму (оренди) – це знос, який орендована річ зазнала б при звичайному її використанні за тим призначенням, яке визначено договором (а в разі відсутності подібної вказівки в договорі – при використанні речі відповідно до її звичайного призначення, що виникає з її суті), протягом терміну дії останнього;
5) здійснювати плату за найм у розмірі, формі та з періодичністю, що встановлені договором найму (оренди).
Законодавством строк договорів найму (оренди) не обмежується, тому, враховуючи можливість їх укладення на тривалі строки, договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна. Крім того, слід пам’ятати, що наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. А за весь час, протягом якого майно не могло бути використане наймачем через обставини, за які він не відповідає, останній від плати звільняється;
6) провадити поточний ремонт речі, переданої в найм, за власний рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
Під поточним ремонтом речі, переданої в найм, слід розуміти ремонт, що не відповідає ознакам визначеного вище капітального ремонту;
7) володіти та користуватися річчю, переданою в найм, самостійно, та не передавати її без згоди наймодавця у піднайм.
4. Припинення договору найму (оренди).
Правовідношення, що породжується договором найму (оренди), може бути припинене як на загальних підставах припинення зобов’язань (глава 50 ЦКУ), так і через спеціальні правоприпиняючі юридичні факти, що закріплені в статтях 781–784 ЦКУ.
- У разі смерті фізичної особи – наймача (якщо інше не встановлено договором або законом), у разі ліквідації юридичної особи – сторони договору.
- Відмови наймодавця від договору, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд. У даному випадку договір найму є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.
- Розірвання договору на вимогу наймодавця, якщо наймач:
а) володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
б) без дозволу наймодавця передав річ у володіння та/або користування іншій особі;
в) своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;
г) не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо на нього було покладено такий обов’язок.
- Розірвання договору на вимогу наймача, якщо наймодавець:
а) передав річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;
б) не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі.
При розірванні договору наймодавець/наймач, відповідно, може вимагати відшкодування завданих збитків.
5. Особливості окремих різновидів договору найму (оренди).
Можуть бути відокремлені й інші види договору найму (наприклад, договір найму нерухомості, підприємства і т. п.), але у всіх випадках слід пам’ятати, що згідно з ч. 2 ст. 759 та ч. 3 ст. 760 ЦКУ «законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди); особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом», – тобто положення ЦКУ та спеціальних законів співвідносяться як загальні та спеціальні норми права.
Види договору найму (оренди):
- Залежно від виду наймодавця та правового режиму речей, що передаються в найм:
а) договір оренди державного та комунального майна – наймодавцем є суб’єкти публічного права, а предмет договору представлений об’єктами права державної чи комунальної власності;
б) договір найму (оренди) – наймодавцем є суб’єкти приватного права, а предмет договору представлений об’єктами права приватної власності;
- Залежно від предмета договору найму (оренди) та мети його використання:
а) договір прокату;
б) договір найму (оренди) земельної ділянки;
в) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини);
г) договір найму транспортного засобу;
- Залежно від структури договірних відносин:
1) договір найму (оренди);
2) договір лізингу.
6. Договір прокату.
За договором прокату наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов’язується передати рухому річ наймачеві у володіння та користування за плату на певний строк.
Договір прокату може бути як реальним, так і консенсуальним.
Якщо сторони домовилися про те, що договір набуває чинності лише з моменту передачі предмета договору в користування наймача, то договір слід кваліфікувати як реальний. Проте у сторін є можливість надати договору прокату значення правопороджуючого юридичного факту з моменту досягнення згоди з усіх істотних умов останнього, з покладанням на наймодавця обов’язку передати предмет договору в майбутньому.
У даному випадку договір прокату буде консенсуальним.
Договір прокату є оплатним та двостороннім.
Специфічні риси договору прокату, що виокремлюють його серед інших видів договору оренди (найму):
специфіка участі сторін у розробленні умов договору (обумовлена його кваліфікацією як договору приєднання (ст. 634 ЦКУ));
специфіка укладення сторонами умов договору (обумовлена його кваліфікацією як публічного договору (ст. 633 ЦКУ));
наймодавець (це фізична або юридична особа, яка здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм);
предмет (виключно рухома, неспоживна річ, яка визначена індивідуальними ознаками).
Сторонами договору прокату є наймодавець та наймач.
Наймодавцем за договором прокату може бути фізична або юридична особа, яка здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм і є власником речі або уповноважена власником на розпорядження річчю (відповідне повноваження повинне бути засноване на законі або договорі (наприклад, управитель за договором управління майном за згодою власника; комісіонер за договором комісії)).
Наймачем може бути будь-який учасник цивільних відносин без обмежень та додаткових вимог.
Сторони договору прокату можуть переслідувати два види цілей (ст. 788 ЦКУ): задоволення побутових невиробничих або виробничих потреб. Цивільне законодавство не містить легального визначення терміна «побутові потреби», хоча такий надзвичайно часто використовується (див., наприклад: п. 1 ч. 1 ст. 31, ч. 1 ст. 788, ч. 1 ст. 865 ЦКУ). Традиційним розумінням «побуту» є «устрій повсякденного життя», а оскільки зі всіх учасників цивільних відносин «жити» здатні виключно фізичні особи, то цілком можна погодитися з точкою зору, згідно з якою першу мету можуть переслідувати виключно фізичні особи, і, відповідно, наймачем за договором побутового прокату можуть бути тільки останні суб’єкти. Проте договір побутового прокату є лише різновидом договору прокату, предмет якого може використовуватися і для виробничих потреб, якщо це встановлено договором (ч. 2 ст. 788 ЦКУ). Таким чином, справедливим стає висновок про те, що неприпустимо обмежувати сторону наймача за договором прокату лише фізичними особами.
Предмет договору прокату
Як єдину істотну умову договору прокату цивільне законодавство пропонує розглядати умову про предмет. Предметом договору прокату може бути виключно рухома річ, яка визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Інакше кажучи, в прокат можуть передаватися лише речі (на відміну від договору найму, предметом якого можуть бути і майнові права), які повинні бути:
1) рухомими;
2) індивідуально визначеними – існування цієї вимоги пов’язано з тим, що предмет договору прокату передається наймачеві лише в користування на певний строк, зі спливом якого останній має повернути наймодавцеві саме цю річ;
3) неспоживними – тобто призначеними для неодноразового використання, які зберігають при цьому свій первісний вигляд протягом тривалого часу. Дана вимога також існує у зв’язку з вказаним вище договірним обов’язком наймача повернути предмет прокату наймодавцеві;
4) використовуватися для задоволення побутових невиробничих потреб; предмет договору прокату може використовуватися для виробничих потреб, якщо це встановлено договором – умова про виробниче використання предмета договору є випадковою умовою договору, тому сторони повинні спеціально домовитися з даного питання.
Необхідно відзначити, що всім згаданим вище ознакам предмета договору прокату відповідають і транспортні засоби. Проте законодавець визнав доцільним виділити правила, що регулюють строкове і оплатне користування чужими транспортними засобами, в самостійний § 5 глави 58 «Найм (оренда)» ЦКУ. Таким чином, договір прокату і договір найму (оренди) транспортного засобу слід розглядати як рівнопорядкові різновиди договору найму (оренди).
Ціна договору прокату
Згідно зі ст. 789 ЦКУ плата за прокат речі встановлюється за тарифами наймодавця. Вказана норма є черговим нагадуванням про кваліфікацію договору прокату як договору приєднання, в якому така договірна умова, як умова про ціну, визначається наймодавцем і фіксується у тарифах, що затверджуються останнім. Наймач не має можливості брати участь у визначенні аналізованої договірної умови. Разом з тим договір прокату може бути змінений або розірваний на вимогу наймача, якщо він позбавляється прав, які звичайно мав, а також якщо договір виключає чи обмежує відповідальність наймодавця за порушення зобов’язання або містить інші умови, явно обтяжливі для сторони, яка приєдналася. Наймач має довести, що він, виходячи зі своїх інтересів, не прийняв би цих умов за наявності в нього можливості брати участь у визначенні умов договору. Але, якщо вимога про зміну або розірвання договору пред’явлена наймачем, який приєднався до нього у зв’язку зі здійсненням ним підприємницької діяльності, то наймодавець може відмовити в задоволенні цих вимог, якщо доведе, що наймач знав або міг знати, на яких
умовах він приєднався до договору (частини 2, 3 ст. 634 ЦКУ).
Строк договору прокату
Як і будь-яким різновидом договору найму (оренди), договором прокату регламентується користування чужою річчю протягом певного строку. Діяльність наймодавця слід кваліфікувати як підприємницьку, а остання завжди пов’язана з плануванням, що жорстко обмежується певними строками та термінами. Разом з тим слід зазначити, що правилами, закріпленими в § 2 «Прокат» глави 58 ЦКУ «Найм (оренда)», умова про строк договору прокату не визначається як істотна умова договору. У даному випадку законодавець поступає послідовно: передбачивши в ч. 2 ст. 763 ЦКУ існування договору найму (оренди), укладеного на невизначений строк, він за правилом дедукції поширює таку можливість і на його різновид – договір прокату. Таким чином, якщо сторони договору прокату не досягнуть домовленості про строк використання предмета договору, то останній необхідно вважати укладеним на невизначений строк, а момент припинення існування подібного договірного правовідношення визначати за правилами, закріпленими в ч. 2 ст. 763 ЦКУ (як у нормі загального порядку по відношенню до правил про прокат).
Традиційно договір прокату укладається на нетривалий період часу (до року), але оскільки легальні обмеження строку дії договору відсутні, то тривалість існування відносин прокату рухомих речей залежить від волі контрагентів.
Особливості договору прокату
Вибрана законодавцем при розробці структури глави 58 ЦКУ «Найм (оренда)» юридична техніка орієнтує нас на те, що в § 2–6 вказаної глави викладені спеціальні норми, присвячені окремим різновидам договору найму (оренди). Положення ст. 791 ЦКУ містять правила, покликані в черговий раз підкреслити унікальність договору прокату.
На відміну від загального договору найму (оренди), що передбачає можливість для наймача укласти договір піднайму (ст. 774 ЦКУ), положення про договір прокату імперативно позбавляють наймача за договором прокату подібного права.
Характерне для загального договору найму (оренди) переважне право наймача на придбання речі в разі її продажу наймодавцем (ч. 2 ст. 777 ЦКУ) також вилучене із спектру можливостей, що надаються наймачеві за договором прокату.
Проте це не означає, що наймач взагалі позбавлений права на придбання у власність речі, що орендується. Покупка предмета договору прокату здійснюватиметься в загальному порядку з урахуванням конкуренції з боку інших потенційних покупців.
Згідно з імперативними правилами, закріпленим у ч. 3 ст. 791 ЦКУ, обов’язок з проведення не тільки капітального, а й поточного ремонту покладається на наймодавця. Звільнення наймача від обов’язку з проведення поточного ремонту пов’язана з короткостроковістю договору прокату. Інакше вигоди, що отримуються наймачем від нетривалого користування чужою річчю, не йшли б ні в яке порівняння з витратами, які б покладалися на нього в разі виконання обтяжливого обов’язку по здійсненню поточного ремонту предмета договору прокату.
Єдиним винятком із правила, передбаченого ч. 3 ст. 791 ЦКУ, є покладання на наймача обов’язку відремонтувати предмет договору прокату у випадку, якщо він винен у його пошкодженні.
Цікавим є питання про форму договору прокату. У § 2 «Прокат» глави 58 ЦКУ «Найм (оренда)» відсутні спеціальні норми, що пред’являють особливі вимоги до форми аналізованого договору. Тому напрошується припущення про те, що в даному випадку необхідно застосовувати загальні правила, якими визначається форма правочинів (статті 205–209 ЦКУ). Проте систематичне тлумачення положень чинного ЦКУ змушує зробити інший висновок. Згідно з ч. 2 ст. 787 ЦКУ договір прокату є договором приєднання, а ч. 1 ст. 634 ЦКУ договір приєднання визначається, зокрема, як «договір, умови якого встановлені однією із сторін у формулярах або інших стандартних формах. Таким чином, вказаною нормою для договорів приєднання встановлена проста письмова форма.
Отже, очевидний висновок про те, що договір прокату повинен бути вчинений в простій письмовій формі. Порушення даної вимоги не спричинить недійсність договору прокату, але в разі суперечки позбавить заінтересовані сторони можливості використовувати в ході судового розгляду свідчення свідків як засіб доказування факту вчинення правочину або окремих його частин.
7. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди.
За договором найму будівлі або іншої капітальної споруди наймодавець зобов’язується передати наймачеві будівлю або іншу капітальну споруду (їх окрему частину) на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди є консенсуальним, оплатним та двостороннім.
Особливості предмета договору найму будівлі або іншої капітальної споруди
Вочевидь, що предметом аналізованого договору є будівлі або інші капітальні споруди. Проте ЦКУ не надає понять будівлі, споруди і не виділяє критерії, що дозволяють відмежувати один об’єкт від іншого.
Систематичний аналіз положень ЦКУ дозволяє виокремити такі елементи предмета вказаного договору:
а) будівлі та споруди – це нерухомі речі, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення, які не призначені для проживання в них фізичних осіб;
б) земельна ділянка – нерухоме майно, на якому розташовані будівлі та споруди, з яким вони нерозривно пов’язані. Саме тому одночасно з користуванням будівлею або спорудою наймач здійснює використання і земельної ділянки, що їх «обслуговує»;
в) «окремі частини» будівель або споруд – нежитлові приміщення, що в силу прямих застережень, які містяться в § 4 глави 58 ЦКУ, належать до предмета даного договору.
Форма договору найму будівлі або іншої капітальної споруди:
Проста письмова: якщо договір укладений на строк менш ніж три роки;
Письмова з нотаріальним посвідченням: якщо договір укладений строком на три роки і більше, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню в разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п’ять років.
Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону, крім випадку, передбаченого ч. 2 ст. 793 ЦКУ, якщо договір укладений за результатами електронного аукціону, предметом якого є майно державної або комунальної власності.
Специфіка змісту договору найму будівлі або іншої капітальної споруди
I. Одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, в розмірі, необхідному для досягнення мети найму. У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки в договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.
II. Передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.
Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.
III. Плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.
8. Договір лізингу.
Відповідно до ч. 1 ст. 806 ЦКУ за договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у володіння та користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі).
Договір лізингу може бути консенсуальним або реальним, оплатним, двостороннім або багатостороннім, та строковим.
Види договорів лізингу:
- прямий;
- зворотній;
- фінансовий;
- непрямий;
- пайовий;
- міжнародний.
Суб’єктами лізингу можуть бути:
а) лізингодавець – суб’єкт підприємницької діяльності, в тому числі банківська або небанківська фінансова установа, який передає в користування об’єкти лізингу за договором лізингу. Лізингодавцем за договором фінансового лізингу є фінансова установа, яка набула у встановленому законом порядку право надавати послуги з фінансового лізингу і на підставі договору фінансового лізингу передає лізингоодержувачу у володіння та користування об’єкт фінансового лізингу;
б) лізингоодержувач – суб’єкт підприємницької діяльності, який одержує в користування об’єкти лізингу за договором лізингу. Лізингоодержувач за договором фінансового лізингу – фізична особа, фізична особа – підприємець або юридична особа, яка відповідно до договору фінансового лізингу отримує від лізингодавця об’єкт фінансового лізингу у володіння та користування;
в) продавець лізингового майна (далі – продавець) – суб’єкт підприємницької діяльності, що виготовляє майно (машини, устаткування тощо) та/або продає власне майно, яке є об’єктом лізингу. Продавець (постачальник) за договором фінансового лізингу – фізична особа, фізична особа – підприємець або юридична особа, в якої лізингодавець набуває у власність майно (об’єкт фінансового лізингу) для подальшої передачі лізингоодержувачу на підставі договору фінансового лізингу.
Особливості предмета договору лізингу:
Предметом договору лізингу може бути:
а) «майно, визначене індивідуальними ознаками» – враховуючи, що серед об’єктів цивільних прав вказаній ознаці можуть відповідати тільки речі, то предметом договору лізингу може бути саме річ, визначена індивідуальними ознаками;
б) неспоживна річ;
в) майно, яке відповідає критеріям основних засобів відповідно до законодавства;
г) майно, не заборонене законом до вільного обігу на ринку;
д) майно, щодо передачі якого в лізинг законом не встановлено обмежень
Не можуть бути предметом договору лізингу:
а) земельні ділянки та інші природні об’єкти
б) об’єкти, визначені ч. 2 ст. 3 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»
в) також інші речі, встановлені законом.
ЦКУ спеціальних вимог щодо форми договору лізингу не встановлює, проте згідно з ч. 1 ст. 15 Закону України «Про фінансовий лізинг» від 04.02.2021 р. договір фінансового лізингу укладається в письмовій формі.
Істотні умови договору лізингу
Договір фінансового лізингу повинен містити:
1) найменування та опис об’єкта лізингу із зазначенням індивідуальних ознак, що дають змогу його чітко ідентифікувати. У разі, якщо на день підписання договору лізингу виробництво об’єкта лізингу, що є предметом такого договору, не завершено та/або його індивідуальні ознаки невідомі, такий договір має містити посилання на документ та/або додаткову угоду, в якій визначені індивідуальні ознаки такого об’єкта
2) строк, на який лізингоодержувачу надається право володіння та користування об’єктом лізингу
3) строк передачі об’єкта лізингу лізингоодержувачу
4) порядок та графік сплати лізингоодержувачем лізингових платежів, який містить загальну суму, що підлягає сплаті, розмір, строки та кількість таких платежів (у тому числі авансового платежу), інших платежів, що безпосередньо пов’язані з виконанням договору лізингу
5) розмір, порядок розрахунку та умови сплати додаткових платежів і комісій (за наявності), пов’язаних з укладенням, виконанням, зміною та розірванням договору лізингу, достроковим викупом об’єкта лізингу, а також порядок зміни та/або індексації таких платежів
6) положення щодо необхідності укладення договорів щодо послуг третіх осіб (за наявності), у тому числі щодо страхування об’єкта лізингу та/або ризиків, пов’язаних з виконанням договору лізингу, та визначення особи, зобов’язаної здійснити страхування.